Séparation ou divorce : vendre ou conserver son bien immobilier ?

En cas de séparation ou divorce, lorsque vous avez un crédit immobilier en court, il est possible de le rembourser par anticipation. D'autres possibilités s'offrent à vous.

En cas de divorce ou de séparation, il est fréquent que le crédit immobilier qui vous a servi à financer par exemple votre résidence principale ne soit pas encore totalement soldé. Il est possible de le rembourser par anticipation, mais les modalités liées à cette possibilité peuvent varier en fonction de votre situation. Egalement, il arrive qu’un des co-emprunteurs choisisse de conserver le bien. Explications.

Peut-on vendre avant la fin du remboursement du prêt immobilier ?

Pour accéder plus facilement à la propriété, de nombreux couples choisissent d’acheter en commun leur résidence principale. En cas de séparation, rien de simple cependant vendre le bien immobilier, avant l'achèvement du crédit immobilier en cours, devient alors une évidence. Aucun délai minimal n’étant à respecter entre l’achat et la vente du bien.

Ainsi, un emprunteur peut à tout moment rembourser par anticipation de façon totale (l'intégralité du capital restant dû) ou partielle son prêt immobilier. Selon le code de la consommation, la banque ne peut pas s'opposer à un remboursement anticipé, sauf s'il s'agit d'un remboursement partiel d'un montant inférieur ou égal à 10 % du montant initial du prêt. 

Bon à savoir

Avant le lancement de toute procédure, le mieux est de se référer au contrat de prêt immobilier qui stipule les conditions du remboursement anticipé.

Pour compenser le manque à gagner par rapport aux intérêts qui ne lui seront pas versés, l'établissement financier peut exiger le paiement de pénalités ou d'indemnités. Cela entraîne un coût, qu’il faut garder à l’esprit. Ces dernières doivent être mentionnées dès le départ dans le contrat. Bien souvent, les prêts à taux variables ou modulables peuvent être soldés sans frais de remboursement anticipé. Les prêts à taux fixe en revanche en prévoient.

Trois cas d'exonération : pour l'ensemble des prêts immobiliers contractés à partir du 1er juillet 1999, aucune indemnité n'est due lorsque :

  • L’un des co-emprunteurs vend son logement suite à un changement de lieu d'activité professionnelle.
  • L’un des co-emprunteurs subit une cessation forcée de son activité professionnelle (licenciement…).
  • L’un des co-emprunteurs décède.

Conseil

Si vous venez à racheter un nouveau logement, il est possible, au moment de la signature du nouveau prêt, de négocier une réduction, voire la suppression des indemnités. De nombreux contrats de prêt excluent cependant la possibilité de remboursement sans pénalité si vous choisissez de vous tourner vers une opération de rachat de crédits par un établissement concurrent.

Comment procéder pour un remboursement anticipé ?

Il vous suffit de contacter votre banque et de lui envoyer par courrier recommandé avec AR votre demande de remboursement anticipé, qu’il soit total ou partiel. Dans ce dernier cas, vous aurez à indiquer le montant que vous envisagez de verser.

L'organisme prêteur doit vous fournir les informations nécessaires qui stipulent les conséquences financières du remboursement anticipé en fonction des clauses de votre contrat, ainsi qu'un document de décompte des mensualités restantes pour connaître les coûts liés à cette opération. 

Se désolidariser d’un prêt immobilier : quelles sont les démarches ?

Lors d’une séparation, il arrive qu’un des co-emprunteurs souhaite récupérer la part de l’autre et réclame à ce que le prêt commun soit transféré à son seul nom. Une demande de désolidarisation avec l’accord des deux partenaires est alors indispensable et doit être déposée par courrier avec AR à la banque ou à l’établissement prêteur. La désolidarisation vient annuler le principe de solidarité.

Ce courrier (qui devra contenir les références du prêt et le motif de désolidarisation) doit être accompagné d’un accord de principe. Celui-ci doit préciser la volonté du co-emprunteur de reprendre l’intégralité du prêt à sa charge et stipuler son renoncement à réclamer les échéances restantes dues à celui qui se retire.

Pour se faire, une étude du dossier est nécessaire. A l'issue de la réception de ce courrier, la banque valide ou non la reprise de l'intégralité du crédit par l'emprunteur qui souhaite reprendre le prêt.

Pour la banque, le transfert du prêt est une prise de risque car elle ne peut plus compter que sur une personne pour le remboursement. Il s’agit d’une option qui demeure peu courante et qui s’appuie sur une étude de ressources et des capacités de remboursement solides du conjoint séparé. 

En cas de réponse positive, le demandeur reçoit un accord de principe, et un avenant formalisera la modification du contrat. La désolidarisation n’est qu’une des étapes qui concerne le crédit. ll doit également y avoir un passage devant le notaire pour la rédaction d’un acte qui officialisera le fait qu’il devient l’unique propriétaire du bien et seul responsable de la dette.

A noter que dans le cas, où en complément de la désolidarisation du crédit, la part de l’autre conjoint doit être rachetée et que le financement n’est pas possible sur fonds propres, un nouveau dossier doit être monté et une nouvelle offre doit être émise (rachat de soulte). Dans ce cadre, il est généralement procédé au financement du rachat du prêt initial et du rachat de soulte.
A ce moment, il est possible de renégocier l’emprunt (taux, mensualités, durée). Sachez-le,  la banque considère qu’il s’agit d’une nouvelle offre de crédit et applique des frais de dossier.

En cas de refus de la banque, d’autres options :

  • La vente du bien est l’alternative la plus fréquemment choisie. Elle servira à rembourser le crédit en cours. Si le montant obtenu n’est pas suffisant, les co-emprunteurs se verront dans l’obligation de couvrir la dette de façon solidaire. Selon le contrat du crédit, des frais de remboursement anticipé peuvent être facturés.
  • Les anciens époux peuvent choisir de rester en indivision (pour une durée de 5 ans renouvelables), d’organiser le remboursement du prêt comme ils le souhaitent et de décider ensemble comment le bien sera utilisé (occupé par l’un ou l’autre, mis en location...). Ce choix suppose une bonne entente.

Bon à savoir

Des impacts sur l’assurance emprunteur.
Si la désolidarisation est acceptée, celui qui se désengage du crédit doit prévenir l’assureur qui procédera à la résiliation du contrat le concernant. Celui qui continue à rembourser le prêt doit apporter un niveau de garantie identique. Si vous étiez à 100 % sur chaque tête, aucune formalité n’est à prévoir. Si, en revanche, vous aviez partagé les parts en deux, à raison de 50 % chacun, la banque peut exiger que celui qui garde le crédit augmente sa quotité pour passer à 100 %. Cela augmentera le prix de l’assurance du prêt.

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